Kisboltok, presszók és egyéb megtűrt szomszédjaink

A lakóházak földszintjén üzemelő üzletek és vendéglátó egységek a belvárosi utcakép megszokott elemei. Szükségszerű jelenlétük mellett ugyanakkor a működésük gyakran jár együtt a lakók nyugalmát zavaró zaj-, szag- és egyéb kellemetlen hatásokkal.

A társasházon belüli üzlethelyiségek kialakításának, használatának és hasznosításának módja felől éppen ezért a törvényhozó a lakóközösség kezébe adja a legfontosabb döntési jogköröket. A társasházban élők számára talán nyilvánvaló, de mégsem árt kihangsúlyozni a zavartalan lakhatásunk védelmét szolgáló azon általános szabályt, miszerint a beleegyezésünk már a társasházon belüli üzlethelyiségek megnyitásához is szükséges, sőt, bizonyos keretek között akár a házunkban már régóta működő üzletek sorsáról is magunk dönthetünk.

A társasház jövője

A lakók erőfölényes helyzetét a nyugodt és zavartalan lakhatásuk, azaz a normális életvitelük garantálásának szükségessége indokolja. A társasházi törvény alapján az üzlettulajdonosokkal szemben biztosított legfontosabb jogosítvány, hogy a társasházunk szervezeti-működési szabályzatában már előre meghatározhatjuk a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően. Ennek alapján a lakótársainkkal már időben előre tudunk gondolkodni arra vonatkozóan, hogy milyennek képzeljük el az otthonunkul szolgáló társasház jövőjét, és megtilthatjuk, hogy a nem lakáscélú helyiségeket a lakóépület rendjét és nyugalmát zavaró funkcióra hasznosítsák. Praktikus megoldásként a szabályzatba belefoglalhatjuk, hogy milyen tevékenységek végezhetők vagy nem végezhetők a házban, hangsúlyozandó azonban, hogy a szabályzatban csak az alapvető előírásokat lehet megállapítani (pl. hogy a házban kocsma nem üzemeltethető).

Többletjogot biztosít a törvény

A szervezeti-működési szabályzatunk a későbbiekben köti az üzletnyitás lehetőségét és a szabályzattal összhangban nem lévő hasznosításhoz már minden esetben annak módosítására lesz szükség. Fontos tehát kiemelni, hogy a szabályzatban rögzített használati, hasznosítási módtól eltérő profilú üzletek megnyitásához, illetve a házunkban már működő és a szabályzatunkban foglalt feltételeknek megfelelő üzletek működésének a korlátozásához egyszerű közgyűlési határozat nem elegendő. Ilyen döntést a közgyűlés csak a szabályzat módosítására irányuló napirend alapján hozhat, amely határozatot a sérelmet szenvedett tulajdonos bíróság előtt támadhat meg.

További többletjogot biztosít a részünkre a törvény, amikor lehetővé teszi a lakóközösségnek a már üzletként hasznosuló helyiségek használatának megakadályozást, illetve korlátozását is. Gyakran fordul elő ugyanis, hogy a házunkban már kialakított üzlethelyiségben az addig végzett tevékenység megváltoztatását tervezik (pl. kisboltból szórakozóhelyet akarnak kialakítani), amely a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. Ilyen esetekben a közgyűlés megtilthatja az üzlethelyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását. A tiltó határozatot az összes tulajdoni hányad szerint legalább egyszerű szavazattöbbséggel kell meghozni, úgy, hogy a tiltással a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak kétharmada is egyetértsen.

Hozzájáruló szabályzat

A fenti garanciális szabály fokozottan érvényesül abban az esetben, ha az üzlethelyiség megváltozott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez (pl. működési engedély) kötött tevékenységhez szükséges. Ebben az esetben ugyanis az engedély csak akkor adható ki, ha a hatóság felhívására a közgyűlés harminc napon belül nem hoz tiltó határozatot. Mivel a működési engedély birtokában végezhető kereskedelmi, vendéglátó és javító-szolgáltató tevékenységek megváltoztatásához, illetve bővítéséhez (pl. ha a földszinti étterem zeneszolgáltatást is szeretne nyújtani) minden esetben új működési engedély beszerzése szükséges, ezért ilyen esetekben biztosak lehetünk abban, hogy az engedélyt kiadó jegyző a kérelemhez csatolandó iratok formájában kikéri a mi véleményünket is.

Nem árt tudni, hogy az üzlethelyiségek működésének megváltoztatása tárgyában nem csak tiltó, hanem a tevékenység megkezdésére vonatkozó előzetes hozzájáruló határozatot is hozhatunk. Ezzel a lehetőséggel élve a hozzájáruló határozatunkban a lakhatás nyugalma - így különösen a zaj- és rezgésvédelem, illetve a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében konkrét feltételeket köthetünk ki az üzlethelyiség működésére vonatkozóan. Az előírások megszegése esetén a közös képviselőnk a törvényben előírt szabályok alapján a környezetvédelmi hatóság, illetve az önkormányzat jegyzőjének az eljárását kezdeményezheti.

Panasszal a jegyzőhöz fordulhatunk

Fontos végezetül megemlíteni, hogy ha a társasházunkban működő valamely üzlethelyiség, illetve vendéglátó egység ténylegesen zavarná nyugalmunkat, illetve, ha megítélésünk szerint az ott végzett tevékenység nem felel meg a jogszabályoknak, az önkormányzat jegyzőjéhez fordulhatunk. Végső soron a jegyző akár meg is tilthatja az üzlethelyiségben végzett tevékenység folytatását, amennyiben kiderül, hogy az üzlethelyiség üzemeltetője engedély nélkül bővítette a tevékenységét, vagy - pl. a meghatározott zajszint átlépésével - megsértette az engedélyének előírásait.

Forrás: Lakáskultúra.hu